Huizen zijn veel harder gestegen dan het modale inkomen
In 1990 was het modaal inkomen €19.059 en de gemiddelde huisprijs €73.900 (3.8 modaal)in 2025 was het modaal inkomen €46.500 en de gemiddelde huisprijs €520.000 (11.8 modaal) De interessante vraag is: hoe kan dat economisch? Het antwoord is dat de prijs van een huis niet alleen door inkomen wordt bepaald.
De rente is enorm belangrijk
In 1990 kon een hypotheekrente grofweg rond de 9–10% liggen. Later zijn de hypotheekrentes jarenlang veel lager geworden. Stel dat je €200.000 leent: bij 10% rente betaal je alleen al ongeveer €20.000 rente per jaar; bij 3% rente is dat maar €6.000. Daardoor konden huishoudens bij hetzelfde inkomen veel meer lenen.
En dat extra leenvermogen wordt vervolgens grotendeels in de huizenprijs verwerkt. DNB wijst ook expliciet op dit mechanisme: hogere inkomens en stabiele/lage rente vergroten wat mensen kunnen lenen, wat de huizenprijzen ondersteunt.
We zijn huizen steeds meer met twee inkomens gaan kopen
Dit is misschien wel een van de belangrijkste punten als je 1990 met 2025 vergelijkt. In 1990 werden huizen meer met 1 inkomen gekocht (één modaal inkomen).
Maar de woningmarkt wordt nu vaak bepaald door: het gezamenlijke inkomen van het huishouden? maximale hypotheek.
Een stel waarbij beide partners werken kan bijvoorbeeld €90.000–€100.000 bruto per jaar verdienen. Dat is heel iets anders dan één modaal inkomen van €46.500.
CBS-cijfers laten ook zien dat meerpersoonshuishoudens aanzienlijk hogere inkomens hebben dan eenpersoonshuishoudens. In 2024 was het gemiddelde primaire inkomen van meerpersoonshuishoudens €104.900. Dus de relevante "koper" op de woningmarkt is vaak niet de persoon met één modaal salaris.
Het aanbod van woningen is achtergebleven
Dit is waarschijnlijk de belangrijkste structurele reden waarom huizenprijzen uiteindelijk zo ver boven inkomensgroei konden uitstijgen. Als er onvoldoende woningen zijn en veel mensen een woning willen, ontstaat biedingsdruk. En grond in Nederland is schaars. Je kunt niet zomaar een nieuwe stad naast Amsterdam, Utrecht of Den Haag bouwen. DNB concludeert dat de sterke stijging van huizenprijzen mede samenhangt met het feit dat er te weinig nieuwe woningen worden opgeleverd terwijl er een fors woningtekort is.
De hypotheekmarkt heeft de koopkracht van huizenkopers enorm vergroot
Dit is eigenlijk de verborgen motor achter de huizenprijsstijging. In de jaren '90 groeide de Nederlandse hypotheekverlening sterk. DNB beschrijft dat de bancaire hypotheekverstrekking vanaf de jaren negentig tot de kredietcrisis sterk toenam, mede door inkomensgroei en structurele veranderingen in de kredietverlening.
Met andere woorden:
inkomen - maximale hypotheek - biedingen - huizenprijs
Maar vervolgens gebeurt er iets interessants:
huizenprijs - benodigde hypotheek - nieuwe kopers moeten nog meer lenen
Daardoor kan de huizenprijs een tijdlang veel harder stijgen dan het salaris.
Bestaande huiseigenaren hebben hiervan enorm geprofiteerd
Stel iemand kocht in 1990 een huis voor €73.000. Als dat huis in 2025 €520.000 waard is, heeft die persoon ongeveer: €447.000 vermogenswinst op papier. Dat vermogen kan vervolgens worden gebruikt om een volgende woning te kopen.
Daardoor ontstaat een soort tweedeling:
Bestaande eigenaar:
- • huis stijgt
- • €200k/€300k/€400k overwaarde
- • kan duurder huis kopen
Starter:
- • salaris stijgt slechts beperkt
- • heeft weinig eigen vermogen
- • moet de volledige hoge prijs financieren met inkomen.
Dat verklaart waarom de huidige woningmarkt voor starters zo veel moeilijker is. DNB constateert dat huizenprijzen sinds 2013 harder zijn gestegen dan wat starters op basis van hun inkomen kunnen lenen.
Inflatie verklaart het verschil dus maar gedeeltelijk
Dit is belangrijk.
Van €19.000 naar €46.500 lijkt een stijging van +145%. Maar een deel daarvan is simpelweg inflatie: €46.500 in 2025 koopt niet hetzelfde als €19.000 in 1990.
De huizenprijs ging echter van €73.000 naar €520.000 +612%. Dus zelfs nadat je rekening houdt met algemene prijsstijgingen, is er een enorme reële stijging van de waarde van woningen geweest.
En hier zit de kern Je kunt het heel simpel voorstellen:
1990 inkomen bepaalt grotendeels wat je kunt betalen - hypotheek -huizenprijs
2025 inkomen + tweede inkomen + lage rente + maximale hypotheek + overwaarde enorme financieringscapaciteit - terwijl aanbod beperkt blijft - huizenprijs
Daarom is de verhouding van ongeveer 3,8 keer modaal inkomen naar 11,2 keer modaal inkomen zo sterk verslechterd.
En er zit nog een interessante paradox in: als iedereen morgen €10.000 salaris erbij krijgt, worden huizen niet automatisch €10.000 goedkoper of betaalbaarder. Een deel van die extra leencapaciteit kan juist worden omgezet in hogere huizenprijzen zolang het woningaanbod onvoldoende reageert.
DNB zegt feitelijk hetzelfde: zelfs wanneer rekening wordt gehouden met het netto vermogen van huishoudens zijn de huizenprijzen sterker gestegen, wat volgens DNB wijst op onvoldoende woningaanbod.
De simpele conclusie is
Huizen zijn niet vooral zo duur geworden omdat Nederlanders 6× zo rijk zijn geworden. Ze zijn zo duur geworden doordat de financieringsmogelijkheden sterk zijn veranderd, huishoudens vaker met twee inkomens kopen, er veel vermogen/overwaarde in de markt zit én het woningaanbod de vraag onvoldoende heeft bijgehouden.